La ville par le logement

ATTITUDE
Il s’agit d’apporter des réponses « extraordinaires » en matière de qualité des logements.
 
Prioritairement
Il s’agit de rendre toutes les situations existantes remarquables. En s’attachant prioritairement à ce qui est mal aimé, maudit, désastreux ou inachevé, tout ce qui est « sensible ».
Il s’agit de ne pas augmenter la disparité urbaine par des actions emblématiques et isolées, mais au contraire de rééquilibrer les fonctions et les plaisirs de la ville.

Concomitamment
Il s’agit d’engager la réalisation de nouveaux logements dans une action synchrone avec la transformation des logements en situation de « fragilité » et l’adaptation des territoires fonctionnels « inachevés ».
Se poser les questions simples : y a-t-il ce qu’il faut ? Que manque-t-il ?

Avec précision
C’est un travail qui mise sur la précision, la délicatesse, la gentillesse, l’attention : attention aux gens, aux usages, aux constructions, aux arbres, aux sols asphaltés, aux bestioles, à tout ce qui existe et qui a permis jusqu’à ce jour d’abriter, guider, rassembler, charmer.

Ce travail considère avec une égale attention la totalité des géographies, étudie la capacité d’évolution et de transformation de chaque situation construite, de chaque territoire foncier viabilisé.

L’inventaire, outil de connaissance
L’inventaire exhaustif et précis des données, des besoins, des états vise à recueillir des informations et des paramètres au-delà des termes génériques habituels : le logement, la forme urbaine, les zones urbaines...
Il sonde les situations de fait, répertorie les besoins au cas par cas, s’attache à la diversité des échelles, des caractères, des contraintes, des règlements, des absences, des difficultés et des possibilités.

L’inventaire s’appuie sur l’expertise déjà engagée par les acteurs urbains et la prolonge.

Préceptes
• Il s’agit de ne plus jamais démolir, de ne jamais défaire, mais de renforcer par addition l’équilibre d’organisations urbaines existantes ;
• il s’agit de ne pas tailler dans le vivant ;
• il s’agit de répartir les investissements entre les améliorations à réaliser et les réalisations neuves, pour que chacun ait le bénéfice direct de l’action publique ;
• il s’agit de soustraire le logement à ses classifications sociales et financières ;
• il s’agit de s’opposer au logement « produit financier » afin de faire correspondre offre et besoins ;
• il s’agit de rendre au logement les facilités d’usage qui lui manquent depuis cinquante ans.

Unité de mesure urbaine
L’unité de mesure urbaine, c’est le logement. Pas les logements mais un logement, c’est-à-dire une attention continue au contenu, multipliée 9 000 fois, 50 000 fois, 700 000 fois...

Urbanisme
C’est un urbanisme de prolongement, qui s’attache à rendre compatible l’ensemble du territoire existant avec les droits essentiels de son usage : l’accueil, la liberté de mobilité et d’accès, le droit à un environnement remarquable, à la sérénité et à la sécurité.
La ville est pensée comme une succession de situations à prolonger et de mobilités. Bien habiter, être bien dans sa chambre, dans son séjour, sur le palier ou le pas de la porte, être proche des services, des commerces, être bien en traversant le parc, se croiser et se mêler aux gens...
Toute pensée de la densification doit être liée à cette stratégie de relation, de facilité, de continuité entre la qualité d’un intérieur, d’un espace commun, et celle d’un espace public.

Densité
Densifier signifie augmenter l’espace et certainement pas compresser l’espace individuel : donner de la capacité aux logements et permettre aux habitants de vivre des situations innombrables, ordinaires comme extraordinaires. La liberté, la mobilité, la porosité, la générosité doivent former le socle de toute réflexion sur la densification.
Densifier avec minutie, prolonger des situations existantes, ne pas gaspiller le foncier impliquent une stratégie de superposition, d’adossement, de rapprochement, au cas par cas, pour agglomérer, agrandir, additionner.

UN LOGEMENT
Pour que la stratégie urbaine opère, le logement doit basculer bien au-delà du standard actuel, être un objet de convoitise, d’envie, de jalousie. Une ode à la sérénité. Le logement doit être un faire-valoir de la condition des gens et le premier rempart à l’anamour des territoires inachevés.
Le projet d’une stratégie pour la construction de logements ne peut pas être élaboré sans redéfinir et partager des ambitions exigeantes sur la qualité des logements. Il s’agit de se fixer de nouveaux objectifs, de redéfinir un logement, ses besoins, ses services, son paysage.
L’espace à habiter doit être généreux, confortable, appropriable, économique, fluide, flexible, lumineux, évolutif, « luxueux ». Il doit permettre les usages les plus simples : déjeuner, travailler, se reposer, s’isoler, accueillir et héberger des amis, tendre son linge, jouer de la musique, bricoler, garer son vélo, sa voiture, regarder pousser ses orchidées.
L’espace à habiter ne doit comporter aucun obstacle à la mobilité.

Surfaces et dimensions
La surface d’un logement est celle que l’on a devant soi.
La liberté d’usage d’un logement est liée à sa dimension, aux perpétuelles possibilités qu’offre son organisation pour ne jamais interrompre le mouvement ni la perspective sur une autre situation.
Pour répondre à la liberté d’usage, les logements doivent être significativement plus grands que les surfaces habitables actuellement programmées, issues de standards de plus en plus contraints et restreints.
Les grands espaces procurent un sentiment vital d’échappement, de liberté. Agrandir ne signifie pas gaspiller mais plutôt inventer de la place.
La question n’est pas de programmer de nouvelles typologies de logements en fixant arbitrairement la dimension de chaque pièce. Il s’agit de se donner des objectifs de conception qui permettent de dépasser la fonctionnalité programmatique pour atteindre le bénéfice réel d’usage des lieux à vivre.
 Il n’est donc pas inconsidéré, en regard d’un confort de vie attendu par chacun, de porter la surface d’un trois pièces à 100 m2 ou plus.

Fluidité, mobilité
Au-delà de l’accroissement des dimensions fonctionnelles de chaque pièce, il s’agit aussi d’organiser la mobilité dans leurs agencements.

Un espace qui autorise de la liberté d’usage pour ses occupants, c’est la possibilité :
• d’offrir à toutes les pièces au minimum deux perspectives de déplacement ;
• d’avoir au moins d’une perspective de déplacement ouverte sur un espace extérieur ;
• de disposer d’espaces extérieurs pour de réelles plantations et l’installation confortable de mobilier ;
• de passer d’une pièce fonctionnelle à une autre par un espace utile intermédiaire ;
• de passer, à tous les étages d’un immeuble, du dedans au dehors, à la manière d’une maison de plain-pied. Soit un développement de façade ouvrable maximal : pour un trois pièces, par exemple, plus de 20 mètres linéaire.

 Conception, structures et enveloppes
 Pour répondre à cette exigence de confort, de flexibilité et de facilité, les systèmes constructifs à mettre en œuvre nécessitent efficacité structurelle et maîtrise des économies.
Les systèmes à ossature (poteaux, poutres, planchers) sont privilégiés.
Ils permettent :
• l’évolution de l’occupation des planchers et de la répartition des surfaces :
• logements, bureaux, activités ;
• la réalisation de portées beaucoup plus grandes que dans le cas des systèmes traditionnels ;
• la limitation des points porteurs garantit la flexibilité et la capacité d’évolution, et permet un cloisonnement libre et peu contraint ;
• la construction de bâtiments offrant une capacité de surface importante pour un coût minimal.

Il s’agit, par une mise en œuvre efficace et simple, par des prestations adaptées, de construire beaucoup plus grand à coût égal de construction.

Climat, énergie et usage
L’enveloppe doit largement favoriser les échanges avec les espaces privatifs : jardin d’hiver, balcon, terrasse.
Elle participe à la création d’un climat intérieur, par des espaces intermédiaires qui gèrent les relations entre l’extérieur et l’intérieur, produisent de manière passive des économies d’énergie et offrent des surfaces d’usage complémentaires à l’habitation.
L’isolation renforcée par l’extérieur, l’étanchéité des façades, la ventilation double flux, les surfaces limitées de baies vitrées sont des leurres à la conception des logements, des dispositions imprécises vantées par des marchands de sable.

Services, facilité, environnement
Au-delà des espaces intimes, ce sont des communs (escaliers, ascenseurs, halls) qui desservent un nombre limité d’habitations. Ce sont des stationnements, un parking structurellement inclus dans l’emprise de la construction et dont l’utilisation peut évoluer, un ensemble de fonctionnalités complémentaires nécessaires à la vie de chaque habitant.
Le logement doit être considéré de façon globale, en incluant dans un regroupe-ment immobilier des équipements de services, des activités, des espaces de travail, des commerces. La proximité de ces équipements est essentielle. Ce doit être une facilité de vie, susceptible d’apporter les réponses aux besoins quotidiens et de consolider l’organisation sociale par l’entretien de relations simples de voisinage et d’échange urbain.

Flexibilité programmatique
La structure et la conception des logements doivent permettre d’affecter les surfaces de façon très évolutive, afin d’élargir l’adaptation des types d’accueil et de programme. La notion de flexibilité est une alternative aux programmations intuitives qui ont produit, jusqu’à ce jour, une inadaptation de l’offre aux besoins de logements et la sectorisation des fonctionnalités urbaines en dépit des intentions souhaitées de mixité fonctionnelle et sociale. L’urbanisme de zone a largement contribué à cette perte d’efficacité urbaine.

Deux esprits de flexibilité
Pour les logements collectifs existants :
tout nouveau logement, issu de l’extension des logements existants, permettra, par la flexibilité de sa conception et l’organisation de sa structure, une adaptation et une évolutivité de sa capacité d’accueil.
Cette capacité principalement destinée à l’habitation permettra également, dans le cadre d’un immeuble collectif et en particulier au rez-de-chaussée et dans les premiers étages, de satisfaire les besoins de commerces de proximité, d’activités de soutien scolaire, de loisirs ou professionnelles. L’habitat proprement dit pourrait ainsi commencer à partir du R+2 ou R+3.
Pour les nouveaux sites de logements :
il faut créer des « structures capables ». Toute nouvelle surface devra répondre, sans distinction, à la programmation de logements, de bureaux, de commerces ou de lieux d’activité publique.
Cette disposition peut être envisagée comme une réserve foncière construite, affectable en fonction de besoins réels et précis.

Variables d’ajustement
Se pencher sur la nature structurelle des bâtiments de logements, c’est imaginer mille modes d’investissement des organisations construites, mille types d’avancements et de finitions, mille offres fonctionnelles et économiques possibles. C’est imaginer la liberté de s’adapter facilement à des besoins variables ou non précisés. C’est se doter d’un patrimoine foncier construit et disponible. Toute construction définie a minima par une structure ouverte, par des planchers hautement performants, par une enveloppe de façade efficace offrant le maximum de lumière naturelle, par une distribution de réseau précise et performante, et par une économie serrée, est capable de répondre, immédiatement ou dans un temps plus long, à une diversité de fonctionnalités.
Un logement, un bureau peuvent être livrés finis ou à terminer. Un logement peut être transformé en bureau ou en cabinet médical. De la même façon, 100 m2 de bureaux peuvent devenir une habitation.
Cette intention de souplesse programmatique impose d’adapter les règles de permis de construire et les règles fiscales.

UN LOGEMENT COMME UNE "VILLA"
Le logement doit apporter d’autres bénéfices que ceux inhérents à sa fonction basique et comprendre, outre sa surface habitable, des surfaces complémentaires privatives : jardin d’hiver, terrasse et balcon, espaces non programmés.
On peut estimer ce nécessaire bénéfice à une surface équivalant au minimum à + 50% de la surface habitable.
Une villa est une habitation qui exprime un plaisir et une liberté d’habiter. Elle offre des dégagements, des usages différenciés, de la mobilité.
Une villa, c’est une habitation utile, un terrain comme prolongement accessible, un environnement territorial agrémenté des services et des facilités pratiques.
Une villa, c’est la gestion souvent joyeuse d’un large territoire par un propriétaire privé.
Les logements urbains doivent reprendre ces objectifs tout en optimisant le territoire foncier.

ECONOMIE
L’efficacité de la construction, sa densité doivent permettre de réaliser, dans la même économie, de plus grands logements sur un territoire beaucoup plus réduit. Des logements plus spacieux, un territoire public plus précis.
Nous défendons une absence d’a priori vis-à-vis du territoire et de la matière afin de travailler avec ce qui est directement disponible. Faire avec. Utiliser un ancien entrepôt, une tour, un vide urbain, des possibilités de subventions. Jouer de toutes les opportunités existantes, sans préjugés mais avec vigilance. Notre approche de la transformation des existants relève de cette efficacité-là. Ne jamais partir de zéro mais optimiser une situation et l’ouvrir sur tout autre chose.
Nous envisageons l’économie comme un vecteur de liberté, d’efficacité, de précision et de justesse qui permet d’augmenter l’expérience du lieu, de fabriquer une générosité. Sa prise en compte en tant que processus de projet évite de céder à la culture de la composition urbaine, de renoncer définitivement à toute certitude, à tout préjugé esthétique. Une pertinence de fait, en autorité sur le modelage.
L’économie globale doit porter simultanément sur le logement et l’espace public. Il s’agit de répartir différemment l’espace public et l’espace privé en donnant à ce dernier le maximum de surface en jouissance. Limiter les voiries, les réseaux urbains au strict minimum, introduire ponctuellement une notion de gestion privée du domaine public, en particulier pour les territoires en pied d’immeuble collectif, significatifs d’une incertitude de gestion et d’affectation. Contenir dans une même construction les logements, les services, les stationnements, les commerces de proximité. Optimiser les sols et le calibrage des réseaux pour une meilleure rentabilité de leur mise en œuvre. Considérer les architectures, les voiries, les réseaux comme une avance sur l’économie à venir. Rendre les loyers attractifs et le logement urbain collectif compétitif par rapport à une maison individuelle périurbaine.
L’économie globale doit porter concomitamment sur la réalisation de logements nouveaux et la transformation des logements existants. Dans le cas de la propriété privée individuelle ou collective, les bénéfices réalisés en créant des surfaces supplémentaires doivent permettre de financer les transformations.
Par l’ajustement des économies publiques et privées, par addition et complémentarité, l’enjeu sera de traiter dans un même mouvement et une même ambition l’habitat existant « désenchanté » et l’habitat nouveau, et de porter tous les logements – transformés ou neufs – à un niveau de qualité d’usage extraordinaire.

Publié dans l'ouvrage « Paris Habitat»  édité par le Pavillon de l'Arsenal en 2015, sous la direction de Javier Arpa, architecte et commissaire scientifique invité.

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