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Transformations Pavillonnaires

Exposition, recherche et création d'entreprise pour un nouveau modèle de production immobilière développant le potentiel de la densification des tissus pavillonnaires, par la start-up IUDO : Benjamin Aubry, Erwan Bonduelle, Nicolas Bisensang, architectes

Juillet 2023

#FAIRE 2017

Alors que la raréfaction du foncier est l’une des causes principales de la difficulté à construire de nouveaux logements et de la hausse des prix de l’immobilier, cette démarche inédite de IUDO explore le potentiel inexploité du tissu pavillonnaire pour le développement d’un autre modèle de production immobilière fondé sur l’échelle domestique. Après une exposition et la publication d’une étude en 2019 suivie d’une première réalisation à Malakoff en 2022, IUDO est aujourd’hui une start-up accompagnant les particuliers ayant des projets de transformation pavillonnaire.

Première réalisation de IUDO à Malakoff - Avant

Première réalisation de IUDO à Malakoff - Après

Première réalisation de IUDO à Malakoff - © Clément Guillaume

Les origines du projet IUDO
La genèse du projet IUDO part d’un constat : les modèles actuels de production de la ville ne sont plus en phase avec une large partie du fait métropolitain. Si l’on regarde ainsi un état de la métropole du Grand Paris, la combinaison des données issues de l’IUA et de l’Insee indiquent que plus de 80% des surfaces foncières dédiées à l’habitat sont occupées par des tissus pavillonnaires qui pourtant ne représentent que 28% du parc de logement francilien. En terme de surface cumulée c’est 947km2, soit plus de neuf fois la surface de Paris intra-muros. Caractérisés par une multitude de petites parcelles privées, les tissus pavillonnaires sont constitutifs du développement urbain du XXe siècle. Leur développement fut lié à une démocratisation des nouveaux transports (train et automobile), à une démographie jeune (babyboomers), à une économie en pleine croissance ainsi qu’à l’émergence de la société de consommation permettant au plus grand nombre d’accéder aux crédits.

A présent sur le plan urbain, la ville de demain se fera non plus sur l’expansion urbaine mais sur le recyclage. Si l’étalement urbain commence à marquer le pas en Île-de-France, le déficit d’offre de logements invite à repenser les modèles de production encore aujourd’hui fondés sur des processus de promotion immobilière classique et des opérations de masse. L’effort de mobilisation du foncier, devenu rare et précieux en zone urbaine (en ZAC ou en marché libre) constitue ainsi jusqu’à 50% du prix de revient des opérations selon l’observatoire régional du foncier.

Les tissus pavillonnaires sont quant à eux peu considérés comme des territoires potentiels : les unités parcellaires sont trop petites, les réglementations urbaines limitent les gabarits des constructions, restreignant ainsi la rentabilité des opérations de promoteurs. La multitude des propriétaires et leur attachement à leur terrain (88% des personnes habitant en maisons individuelles sont propriétaires de leur logement) rendent complexes les opérations de remembrement foncier.

Ce n’est pas à la ville de s’adapter à l’immobilier mais à l’immobilier de s’adapter à la ville. La densification du pavillonnaire ne relève pas simplement d’une nécessité écologique mais revêt une dimension sociale et d’intérêt général vecteur d’une nouvelle économie.

Dans la continuité d’une recherche de longue date sur le sujet du pavillonnaire, qui a notamment mené à s’intéresser au système urbain japonais, l’équipe de IUDo propose un nouveau modèle de production immobilière fondé sur l’échelle domestique. Convaincus que l’avenir de la métropole se fera avec les millions de petits propriétaires fonciers, ils pensent que la conjoncture économique, démographique et culturelle est favorable aux changements et à l’apparition de nouveaux modes de faire. Le vieillissement de la population qui concerne pleinement le pavillonnaire (86% des propriétaires de maisons individuelles ont plus de 40 ans, 52% ont plus de 55 ans), l’émergence de nouveaux besoins et la croissance de l’économie collaborative sont les trois piliers sur lesquels s’appuient le système mis en place par la startup IUDO.

En s’adressant aux millions de propriétaires de maisons individuelles, aux utilisateurs et aux investisseurs à travers un système ciblé et opérationnel, IUDO a l’ambition d’ouvrir une nouvelle filière collaborative de la production immobilière pour transformer le pavillonnaire et en faire la matière de la métropole de demain.

2017 - 2018 : Expérimentation d'un projet pilote dans la ville d'Arcueil

Lauréat du programme FAIRE lancé par le Pavillon de l’Arsenal, l’équipe de IUDO a mené dans la ville d’Arcueil un projet pilote afin d’expérimenter les possibilités d’évolution de l’habitat individuel avec les habitants. Réalisé avec huit propriétaires volontaires, sélectionnés à la suite d’une campagne de communication, chaque projet est le fruit d’une élaboration conjointe entre les habitants, l’équipe de iudo, ses partenaires et huit équipes d’architectes. Porté par le désir commun de contribuer à un nouvel avenir pour le Grand Paris, chaque projet constitue une réponse aux nouveaux besoins des habitants et est un point de rencontre entre histoires individuelles et avenir collectif. Habitat inter-générationnel, maison pour jeunes actifs, résidence étudiante, logement familial, ou encore bureaux de proximité sont autant de nouveaux programmes qui participent à une nouvelle dynamique urbaine et ont vocation à ouvrir de nouvelles voies pour faire le Grand Paris de demain.

Exposition Transformations Pavillonnaires © Laurent Grandadam

Décembre 2018 : Exposition et publication Transformations Pavillonnaires
Les résultats de cette expérimentation ont été présentés au Pavillon de l'Arsenal du 14 décembre 2018 au 27 janvier 2019 dans le cadre de l'exposition Transformations Pavillonnaires, ainsi que dans la publication éponyme.

Exposition créée par le Pavillon de l’Arsenal
Présentée présentée du 14 décembre 2018 au 10 février 2019 Commissaires scientifiques invités : Benjamin Aubry et Erwan Bonduelle, Architectes, fondateurs de IUDO

TRANSFORMATIONS PAVILLONNAIRES
Éditions du Pavillon de l’Arsenal, février 2019
Conception graphique : Juliette Biraben
13 € / 17,5 x 25 cm / 50 pages

Octobre 2020 : Lancement d'une application
Alors que les premiers chantiers démarrent, IUDO lance son application d’aide à la décision immobilière dans la métropole du Grand Paris pour les particuliers ayant un projet de transformation pavillonnaire.

Novembre 2021 : Intégration d’une résidence de start-ups
IUDO fait partie des 6 start-ups qui rejoignent la première Résidence de start-ups à impact positif pour l'environnement et la société créée pas Keys Asset Management et le LIBERTÉ LIVING-LAB.

Juin 2022 : Livraison d'une première réalisation à Malakoff en 2022
Porté par un jeune couple d'acquéreur avec un enfant en bas-âge, le projet est le résultat d’une rénovation, surélévation et extension d’une petite maison de plein-pied de 40m2. En plus de la maison principale des propriétaires, le projet intègre un logement locatif indépendant de 32m2, permettant de couvrir une part substantielle du coût des travaux et d’augmenter ainsi l’ambition qualitative et écologique du projet.

Réalisé en chantier sec, 100% biosourcé, en structure poteau-poutre bois Kiwood, isolé en ouate de cellulose insufflée et laine de bois, avec enduit à la chaux, le projet dispose par ailleurs d’un système double flux thermodynamique permettant de réduire fortement les besoins énergétiques des deux logements, été comme hiver.

Sans démolition, sans artificialisation des sols, le projet démontre à son échelle, d’autres voies pour produire du logement autrement, en partant du “déjà là“, et des besoins des habitants.
Avec plus de 1,4 millions de propriétaires d’habitat individuel en IDF, dont prêt de la moitié vivent seuls ou à deux, il suffirait ainsi d’ajouter 1 logement sur seulement 5% des fonciers individuels pour parvenir à l’objectif de production annuel de 70.000 logements en IDF.

Complémentaire à la promotion classique, cette « filière courte de l’immobilier » constitue une réponse d’avenir aux grands enjeux de la ville durable, en conjuguant interêt individuel et collectif, rénovation énergétique et renouvellement urbain, mixité sociale et générationnelle, respect de l’identité des quartiers et densification, pouvoir d’achat et meilleur partage des ressources.

Juillet 2023 : Livraison d'une seconde réalisation aux Lilas

Portés par des propriétaires âgés dont la maison était devenue trop grande mais souhaitant continuer à vivre chez eux, le projet à consisté à créer deux nouveaux et beaux logements par rénovation et division de la maison et du garage existants. Le projet permet ainsi aux propriétaires de continuer à vivre dans le quartier auquel ils sont attachés, en bénéficiant d’un complément de revenu pour la retraite tout en baissant leur charge et en créant une nouvelle offre de logements locatifs aujourd'hui occupés par de jeunes ménages.

Passant de l'état d'une "simple maison" à celui d'un "micro collectif", sans démolition et sans aucune artificialisation des sols, le projet fait la démonstration de nouvelles manières de produire du logement qui s'inscrivent dans les grands enjeux de la ville durable et du ZAN, en misant sur la transformation et la rénovation du "déjà-là" et des modèles alternatifs à la promotion immobilière.

L'équipe IUDO

Benjamin Aubry
Architecte-urbaniste diplômé de l’ENSA Versailles en 2011. Benjamin est l’auteur de plusieurs études et manifestes sur le pavillonnaire, convaincu qu’il peut être la source de nouvelles approches urbaines et architecturales. Cet interêt l’a notamment mené à étudier et à travailler au Japon ainsi qu’à initier et co-diriger l’échange francojaponais "Kenchiku Architecture" qui donna lieu à une exposition au Pavillon de l’Arsenal en 2013. Après 5 ans d’expérience en urbanisme au sein de l’agence l’AUC, il décide début 2016 de monter la startup iudo. Persuadé que les moyens d’action nouveaux passent par l’entrepreneuriat, il mène l’équipe de iudo.

Erwan Bonduelle
Architecte urbaniste diplômé de l’ENSA Versailles en 2007, Erwan a travaillé pendant plus de 4 ans en tant que chef de projet sur des projets de maîtrise d’oeuvre au sein d’agences à Paris. Avant de fonder sa propre structure - EBA - en 2015, il a codirigé l’agence GRAU, lauréate du palmarès des jeunes urbanistes en 2016. Fort d’une solide expérience en maitrise d’oeuvre, son parcours lui permet aujourd’hui d’appréhender les projets architecturaux selon un large spectre d’échelles. Il contribue au développement de iudo sur l’ensemble des volets concernant les processus architecturaux de maitrise d’oeuvre.

Nicolas Bisensang
Nicolas Bisensang a étudié l’architecture à Bordeaux et Paris. Diplômé en 2013 de l’Ecole Nationale Supérieure d’Architecture de Paris la Villette, il s’oriente ensuite vers la recherche. En 2014, il débute un doctorat en histoire de l’architecture avec pour objectif de comprendre le taux de pénétration toujours très faible des architectes sur le marché de la maison individuelle. En parallèle, il se familiarise aux méthodes et outils numériques afin de traiter et analyser des grands corpus de données. Après une expérience, dans le bureau d’étude Villes Vivantes, spécialisé dans la densification pavillonnaire, il rejoint Benjamin Aubry et Erwan Bonduelle dans la création de iudo® (Initiative Urbaine Domestique), plateforme pour la valorisation foncière et la micro-promotion à destination des particuliers, indépendants et petites entreprises. Au sein de iudo®, Nicolas est chargé du développement de la plateforme numérique.

En partenariat avec

Projet réalisé dans le cadre du programme FAIRE, accélérateur de projets architecturaux et urbains innovants