Augmentation pavillonnaire

Ou comment résister par la transformation des maisons individuelles à la surdensification des métropoles européennes

1. Densité

  Augmentation de la population urbaine mondiale : la tendance s’intensifie. La croissance des villes est exponentielle et semble irrémédiable. D’après l’ONU, en 2007, le taux d’urbanisation mondiale atteint le seuil historique de 50%. La population urbaine mondiale dépasse la population rurale. Au rythme actuel, 65% de la population sera urbaine en 2025 et plus de 80% dans de nombreux pays.
  La France suit le même schéma, 82% des Français vivent en ville. Avec près de 12,5 millions d’habitants, l’aire urbaine de Paris domine largement les débats. Suivent celles de Lyon, Marseille et Lille dont la population est supérieure à 1 million d’habitants. Ne pourrions-nous pas envisager plus d’égalité dans la répartition des masses construites à l’échelle de notre développement national ? N’est-il pas utile de chercher à partager de manière équilibrée les impacts de la vie urbaine sur l’ensemble de notre patrimoine naturel, plutôt que de privilégier leur concentration ?

  La maison individuelle en région parisienne connaît un essor tout particulier au début du XXe siècle : villas bourgeoises, pavillons en meulière, auto-constructions ouvrières ou encore maisons sur catalogue. Le tissu pavillonnaire s’est étendu exponentiellement le long des infrastructures de transport. A Paris, l’augmentation permanente du coût du logement a incité les ouvriers, puis les employés à aller vivre en banlieue. La majorité des franciliens vit désormais dans la couronne périurbaine. L’habitat individuel y représente aujourd’hui 80% de l’espace dédié au logement.
  Partout, le mitage, conséquence déplorable de l’étalement urbain, dégrade insidieusement les paysages ruraux. La limite entre ville et campagne est floue. Cette frontière pourtant essentielle perd progressivement son identité. L’archétype de la maison individuelle est souvent pris pour cible. Parfois à juste titre. Sa prolifération n’est pas sans conséquence sur l’environnement : extension coûteuse des infrastructures, réseaux et services publics, augmentation des déplacements et de la consommation d’énergie associée, baisse d'attractivité des centres-villes aux profits des zones d’activité périphériques…

  En revanche, la densification est synonyme de lutte contre l’étalement urbain. Elle est souvent présentée comme une nécessité, comme un progrès. Elle rentabilise les services, limite l’impact écologique, crée du lien social. Mais l’intérêt collectif, soit disant acté par différentes formes de concertation, n’est pas sans conséquence sur le quotidien des habitants. Perdre en qualité de vie inquiète. Les espaces vides, au sens libres, plantés et frais, sont-ils suffisamment présents et répartis équitablement ? Le voisinage et la question des limites entre la sphère privée et l’espace public permettent-ils de préserver l’intimité, l’indépendance et l’impression de propriété ? Les zones de stationnement sont-elles correctement dimensionnées et en adéquation avec l’offre de transport en commun ? Enfin, la destruction rapide d’un tissu urbain existant de faible densité, même s’il ne présente que des constructions banales, mène indéniablement à une homogénéisation urbaine et architecturale dans de nombreuses ZAC françaises. Sans parler nécessairement de destruction d’un patrimoine, l’identité d’un quartier, d’une époque mérite peut-être de survivre à travers sa transformation et non de disparaître.

  Il est urgent de répartir l’empreinte écologique sur nos territoires. La pression exercée par l’homme sur les ressources naturelles pourra difficilement décroître, elle doit alors pouvoir se distribuer. Prenons un exemple récent : l’abandon de la construction de l’aéroport du Grand Ouest est une victoire indéniable pour la protection du bocage de Notre-Dame-des-Landes. Une victoire à la Pyrrhus ? Nantes et Rennes sont donc privées d’un nouvel aéroport d’envergure européenne. Fallait-il encore que le trafic suive. Le pari était risqué, certes. Mais n’est-il pas absurde qu’une fois encore la région parisienne domine autant le sujet ? Elle envisage la création d’un 3e aéroport afin de désengorger ceux de Charles de Gaulle et d’Orly qui devraient arriver à saturation en 2034.
  Les capitales régionales doivent pouvoir jouer un rôle plus important dans le développement urbain national. En l’occurrence, un aérogare régional connecté à Paris permettait un équilibrage dans la répartition nationale des foyers de densification. Oui à la densification des villes, stop à la surdensification des métropoles mondialisées. Il est temps de délester le Grand Paris et de charger le Moyen Nantes ou le Petit Montélimar. La qualité de vie urbaine est en jeu.

1. Résistance

S’il est indéniable que la densification urbaine représente de nos jours un enjeu majeur de l’aménagement du territoire, il est nécessaire de questionner la stratégie. Est-il préférable d’étendre en aplatissant ou de densifier à la verticale ? Faut-il appliquer les mêmes méthodes dans les communes rurales, dans les villes moyennes et dans les métropoles ? La politique des villes a fort à jouer dans le match aménageurs / promoteurs / concepteurs.

Le propriétaire de maison individuelle, lui, observe les débats tant bien que mal à travers les concertations publiques. Il tente de comprendre dans un premier temps les orientations d’aménagement et de programmation envisagées par sa commune. Puis, il apprend que le plan local d’urbanisme est en cours de modification, avant finalement de découvrir dans sa boîte aux lettres, comme ses voisins, une proposition de rachat de sa maison, surtout de son terrain, par un promoteur immobilier. La construction d’un immeuble de logements de 4 ou 5 étages est devenue possible en annexant quelques parcelles contiguës. Ce processus s’accompagne d’une logique économique imparable. Le futur constructeur saura revendre à l’unité des appartements qu’il appellera « produits » multipliant ainsi sa marge. Le prix du foncier flambe. Difficile donc de résister à la tentation de vendre son pavillon. Les voisins s’observent : la réaction en chaîne n’est pas loin de se produire.

 La raréfaction du foncier devrait pourtant être une chance pour le « petit » propriétaire. Il mérite certainement de peser davantage dans la transformation de la ville, en restant maître à bord. Ne pourrait-il pas endosser le rôle d’un promoteur, d’un développeur, d’un investisseur sur sa propre parcelle ? Une petite opération immobilière menée par un particulier permettrait de maîtriser la densification urbaine, d’éviter la sous-division du foncier et par conséquent l’augmentation de son prix, d’innover en matière de programmation et d’usage, de conserver voire de mettre en lumière un patrimoine construit et peut-être même d’enrichir la création architecturale contemporaine en soutenant des réflexions singulières et adaptées. L’époque nous invite à supprimer les intermédiaires. L’immobilier doit pouvoir suivre ce principe.

L’espace pavillonnaire représente un potentiel extraordinaire pour répondre aux nouvelles attentes de nos sociétés. Vieillissement de la population, évolution des ménages, manque de logement, développement du travail à la maison, retour de l’artisanat et de la petite industrie en ville… Les besoins sont réels et variés, la capacité à muter d’un pavillon est immense. Surélévation, extension, excavation : les interventions architecturales sont multiples. Les usages quant à eux, sont en perpétuelle évolution. Ils viendront dans un dialogue itératif enrichir le projet. La fameuse « pièce en plus » sera tour à tour une chambre d’ami, un bureau, une salle de jeu, un dressing. La « dépendance » fera office de logement temporaire pour une jeune fille au pair, une étudiante, un jeune travailleur. Le « garage » se transformera en bureau de télétravail, en salle de réunion, en atelier. Les espaces extérieurs feront immanquablement partie de la transformation. La « toiture » deviendra une terrasse, un jardin suspendu, un solarium. Le « lopin de terre », un potager.

L’épisode du Covid-19 au Printemps 2020 a permis aux citadins d’expérimenter la ville aliénante. Pétrifiée et amorphe, Paris nous a offert un visage autoritaire. Certes, une amélioration de la qualité de l’air, des rues quasi-silencieuses, un soleil printanier insolent et le civisme collectif dont on peut s'enorgueillir, ont rendu les privations de libertés supportables. Mais l’étroitesse des logements et l’absence d’espaces extérieurs, privés ou publics, ont représenté de grandes difficultés pour un bon nombre d’habitants. Avec une ville sans transport pour changer d’air et sans parc pour se ressourcer, les parisiens ont pu ressentir les méfaits d’une ville destructrice du milieu naturel.

Si la population mondiale est vouée à évoluer dans des villes toujours plus étendues et denses - la mégapolisation est une réalité - il sera primordial d’offrir à chaque citadin la possibilité de s’extraire d’une urbanité forcée. La frénésie densificatrice dont nous faisons parfois preuve doit pouvoir évoluer. Au delà d’une aventure immobilière individuelle, le pavillon, en tant que particule d’une immense mosaïque urbaine, représente un formidable potentiel. Grâce à lui nous pouvons innover. Nous pouvons conserver et enrichir les formes architecturales d’hier au seul risque de créer un nouveau patrimoine grâce aux usages de demain. Nous pouvons apporter la nature en ville, nous pouvons y maintenir l’air frais, nous pouvons assurer l’ensoleillement à tous les étages.

La densification nous échapperait-t-elle ?
Nous pouvons la dompter.
Nous le devons.